O projeto de lei que obriga os proprietários de imóveis de Curitiba a realizarem inspeções periódicas em suas edificações recebeu uma nova atualização da Frente Parlamentar Condominial da Câmara Municipal de Curitiba (CMC). Este é um terceiro substitutivo geral apresentado à matéria. As modificações foram apresentadas no começo de abril, após a realização do simpósio que reuniu síndicos, administradoras de condomínios e prestadores de serviços da capital para discutir demandas relacionadas a segurança, tecnologia e manutenção predial dos condomínios comerciais e residenciais da cidade. 

A emenda, que substituiu a redação original proposta pela frente parlamentar – e os substitutivos gerais anteriores – mantém a regulamentação inicial, a obrigatoriedade da realização de vistorias, agora denominadas “autovistorias técnicas”; e também sugere a implantação de uma Política Municipal de Inspeção Predial. Ao invés de sete artigos, como no projeto de lei (005.00171.2023), o novo substitutivo traz 13 dispositivos, ou seja, a redação é mais ampla. 

Segundo a frente parlamentar, as novas mudanças foram apresentadas após a realização do simpósio, cujo diálogo foi “crucial para a compreensão plena dos desafios e das lacunas existentes no sistema normativo vigente”. “A partir das interações identificou-se a urgência em apresentar um substitutivo geral, que pudesse integrar as contribuições e sugestões levantadas durante esse processo de consulta e debate. Este documento revisado reflete as preocupações levantadas pelos diversos setores da sociedade”, dizem os integrantes do grupo suprapartidário. 

O que diz a nova versão do projeto das vistorias técnicas obrigatórias?

Conforme o substitutivo geral (031.00018.2024), a obrigatoriedade da vistoria valerá para todos os tipos de edificações: comerciais e de serviços; de uso industrial, institucional e especial; aqueles que integram o patrimônio histórico; que abriguem inflamáveis, explosivos ou produtos químicos agressivos; e que têm com altura igual ou superior a 12 m de uso multifamiliar. Escolas, igrejas, auditórios, teatros, cinemas, shoppings, além de viadutos, túneis, passarelas, trincheiras, muros de arrimo, totens, reservatórios e galerias, também são abarcados pela regulamentação. 

A inspeção é obrigatória para imóveis com área construída igual ou superior a 750m² e altura igual ou superior a 12m, após 15 anos da emissão do "habite-se", respeitando a seguinte periodicidade: 

• a cada cinco anos para edificações residencial, comercial, de serviço de hospedagem, de serviço profissional, de serviço educacional e cultura física. Edificações publicas integrantes do patrimônio histórico e as obras de arte ou monumentos, viadutos, túneis, passarelas, trincheiras, muros de arrimo, totens, reservatórios e galerias. Para avaliação do estado geral da edificação quanto à sua segurança estrutural, à sua solidez, à segurança contra incêndio e das suas instalações prediais elétricas, hidrossanitárias e da distribuição de gases combustíveis;

• a cada três anos, para edificações industrial, de serviço automotivo e assemelhados, de serviço de saúde e institucional, de depósito, para avaliação do estado geral da edificação quanto à sua segurança estrutural, à sua solidez, segurança contra incêndio e das suas instalações prediais elétricas, hidrossanitárias e da distribuição de gases combustíveis;

• anualmente, para edificações públicas, ou que são caracterizadas locais de reunião pública com capacidade de atendimento de público superior a 400 pessoas, para edificações que contenham explosivos, para avaliação do estado geral da edificação quanto à sua segurança estrutural, à sua solidez, segurança contra incêndio e das suas instalações prediais elétricas, hidrossanitárias e da distribuição de gases combustíveis. 

A responsabilidade pela realização da inspeção predial será do proprietário do imóvel. E no ato da vistoria técnica, deverão ser observados os seguintes aspectos: infraestrutura, estrutura, fundações, pilares, lajes, fachadas e marquises; cumprimento da legislação vigente quanto à segurança nas instalações prediais elétricas, elevadores, esteiras, escadas rolantes, às condições de prevenção e segurança contra incêndio e de distribuição de gases combustíveis; cumprimento da legislação vigente quanto ao estado de conservação dos reservatórios de água e da casa de máquinas, quando existirem; e a realização das manutenções preventivas de acordo com os princípios, conteúdos técnicos das normas técnicas brasileiras, boas práticas de engenharia e arquitetura. 

A inspeção deverá ser efetuada por profissional legalmente habilitado, com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-PR) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-PR), que fará o laudo técnico. Este profissional responderá civil e criminalmente pelas informações prestadas quando estas não demonstrarem tecnicamente os apontamentos realizados, assim como condizerem com a verdade dos fatos. 

Ao dono da edificação caberá a responsabilidade não só de fazer as inspeções periódicas, mas também de providenciar as recomendações técnicas para cada anomalia constatada e indicada no relatório técnico de inspeção predial; e de cumprir o programa de manutenção predial em conformidade com os princípios, os conteúdos técnicos definidos nas normas técnicas brasileiras. O órgão fiscalizador exigirá do titular da edificação a apresentação do Registro de Manutenção Predial e o Relatório de Inspeção Predial. 

O relatório deverá ser mantido à disposição para consulta dos condôminos em habitações coletivas, e das autoridades competentes, por um prazo mínimo de 20 anos após sua conclusão. No substitutivo, também fica estabelecido que, caso sejam identificadas irregularidades que possam representar risco à segurança e à solidez da edificação, o profissional responsável pela vistoria acionará às autoridades públicas competentes, para que realizem uma inspeção detalhada sobre os fatos apontados. 

Se constatado o risco iminente na edificação, o poder público poderá fazer a interdição parcial ou total da edificação; ou o o isolamento da área até a eliminação dos riscos de acidente. Em caso de descumprimento da norma, os proprietários dos imóveis que deixarem de fazer as vistorias obrigatórias serão notificados para que regularizem a situação no prazo de 30 dias. Ignorado o prazo, a multa a ser aplicada será de três salários mínimos, renovável mensalmente. 

A penalidade também será aplicada em caso de não realização do laudo técnico que ateste estar o imóvel em condições adequadas, após o prazo declarado para as medidas corretivas das condições do imóvel; não comunicação ao Município de que o imóvel se encontra em condições adequadas de uso; suspensão parcial ou total de atividades; e cancelamento de registro, licença ou autorização, a cargo do Poder Público. 

O substitutivo ainda prevê que o Poder Executivo poderá regulamentar, via decreto, como será feita a fiscalização da lei. Se aprovada pela Câmara Municipal, o período de vacância será de 180 dias, ou seja, os proprietários de imóveis terão seis meses para se adequar à nova legislação. 

Em que pé está a tramitação do projeto?

Em novembro de 2023, a proposta de lei original havia sido devolvida à Frente Parlamentar Condominial pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) para que fossem feitas adequações, conforme parecer da vereadora Amália Tortato (Novo). O prazo para que os autores promovessem as mudanças solicitadas era de 120 dias, sob pena de arquivamento. No período que sucedeu a votação no colegiado, foram protocolados três substitutivos gerais, sendo os dois primeiros (031.00016.2024 e 031.00017.2024) retirados pela frente, dando o lugar a este último. A próxima etapa na tramitação é a análise da nova redação pela CCJ. Se avalizada, seguirá tramitando pelas comissões permanentes do Legislativo. 

O que são os substitutivos gerais?

Substitutivos gerais são emendas ao projeto original que, em vez de fazerem correções pontuais, atualizam por completo a proposta. Em razão disso, quando são levados ao plenário, têm prioridade na votação e, se forem aprovados, os substitutivos gerais passam a ser lei, prejudicando a votação do texto original. Eles podem ser apresentados a qualquer tempo durante a tramitação do projeto, sem que isso signifique o reinício da discussão nas comissões temáticas.