A Câmara Municipal de Curitiba (CMC) analisa projeto de lei do vereador Rodrigo Marcial (Novo) que cria, no âmbito do Município, um procedimento de estremação destinado a regularizar frações de imóveis urbanos em condomínio pro diviso, situação em que os donos possuem apenas frações ideais no registro, mas ocupam há anos parcelas definidas do terreno. De acordo com a justificativa, a medida busca enfrentar “um ambiente de profunda insegurança jurídica”, que hoje dificulta a venda, o financiamento e a plena utilização desses imóveis pelos proprietários.

Na prática, a proposta pretende compatibilizar a realidade física da ocupação do solo urbano com a situação formal dos registros imobiliários, permitindo que cada condômino, em casos que preencham os requisitos, transforme sua fração ideal em lote individualizado, com matrícula própria. Rodrigo Marcial descreve a estremação como “uma ferramenta jurídica moderna e eficaz para solucionar um problema histórico e recorrente no ordenamento territorial brasileiro: a dissonância entre a realidade fática da ocupação do solo e a realidade formal dos registros imobiliários” (005.00635.2025).

Procedimento de estremação e requisitos urbanísticos

Pelo projeto de lei em análise, a estremação poderá ser requerida pelo proprietário da fração ideal que exerça posse localizada, mansa, pacífica e contínua sobre a parcela a ser individualizada, por, no mínimo, cinco anos, admitida a soma do tempo de posse de proprietários anteriores. Entre os requisitos, o projeto exige a comprovação da existência de condomínio pro diviso, a anuência expressa de todos os confrontantes diretos e o respeito às normas municipais de zoneamento, uso e ocupação do solo, especialmente quanto à área e à testada mínimas exigidas para lotes urbanos em Curitiba.

A proposta também determina que a parcela a ser estremada possua acesso a logradouro público, seja de forma direta, seja por meio de servidão de passagem devidamente constituída e registrada na matrícula do imóvel serviente. Além disso, o pedido deverá ser instruído com estudo técnico elaborado por profissional legalmente habilitado, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), atestando que a individualização da parcela e a área remanescente atendem a todos os parâmetros da legislação urbanística e de parcelamento do solo do Município. O projeto prevê que, cumpridos esses requisitos e formalizada a Escritura Pública Declaratória, a parcela estremada será reconhecida como lote regular perante a legislação urbanística municipal, apta a ser submetida à qualificação pelo Registro de Imóveis competente.

Lacuna normativa, competência municipal e impactos esperados

Na justificativa, Rodrigo Marcial afirma que o projeto responde a uma lacuna normativa em Curitiba, já que o Provimento 276/2018 da Corregedoria da Justiça do Paraná admite a estremação apenas para imóveis rurais, deixando descoberto “o vasto universo de condomínios pro diviso urbanos”. O texto cita experiências de Santa Catarina, Goiás, Espírito Santo e do município paranaense da Lapa como referência de regulamentações que já permitiram a regularização extrajudicial de situações consolidadas semelhantes. O vereador sustenta que a proposta se insere na competência municipal em matéria urbanística, ao estabelecer parâmetros de direito urbanístico e de parcelamento do solo sem interferir nas normas federais de direito civil ou de registros públicos.

Segundo a justificativa, a formatação do projeto foi pensada para unir desburocratização e segurança jurídica, ao transferir ao cidadão, assistido por profissional habilitado, a responsabilidade de comprovar o atendimento às exigências urbanísticas. “A formatação final deste projeto de lei foi cuidadosamente elaborada para ser não apenas eficaz, mas também juridicamente hígida”, afirma o texto, ao ressaltar que a lei não cria, modifica ou extingue direitos de propriedade, mas “limita-se a criar o ambiente normativo urbanístico que servirá de base para a análise técnica já exigida dos serviços notariais e de registro”. A expectativa é de que a medida contribua para a regularização fundiária, fortaleça a função social da propriedade, dinamize o mercado imobiliário, facilite o acesso ao crédito e permita uma base cadastral mais precisa para a cobrança do IPTU e o planejamento urbano.

Clique na imagem abaixo para entender como funciona a tramitação de um projeto de lei na CMC.

*Notícia revisada pelo estudante de Letras Gabriel Kummer
Supervisão do estágio: Ricardo Marques